界面新闻记者 |
自成都、长沙等城市出台解除楼市限购的新政之后，市场便有预期一线城市也将出台类似政策的传闻。叠加近期房地产市场积极提振的态势，地产股近日出现反弹，部分房企股票涨幅甚至超过30%。?
市场也如期等来了北京放松限购的消息。4月30日，北京市出台楼市调控政策，允许居民在五环外新购买1套商品住房。同一天，天津也出台了楼市新政，其中一条规定，在北京、河北的就业人员在天津购买住房，享受天津市户籍居民购房政策。
至此，各城市的限购政策逐层解除，会起到提振市场情绪的作用，预计五一期间看房量随之增加。
政策归位，北京放宽五环外限购
4月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。?
具体来看，可“加购”五环外商品房（包括新建商品住房和二手住房）的群体主要包括：
1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。?
通州区作为“双限购”的区域，“加购”政策也需符合此前的限购要求。上述通知提到，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。?
这意味着，北京执行了13年的住房限购政策，首次迎来调整。2011年，北京市出台了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，主要是遏制过热的投资投机行为、合理引导住房需求。根据当时的限购政策，北京市户籍已婚家庭限购2套住房；本市户籍单身家庭限购1套住房；非本市户籍家庭，在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的，限购1套住房。新政之后，北京市户籍居民家庭最多可在京购置3套住房，单身人士以及满足5年社保的家庭最多可购置2套住房。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京这一次的政策调控力度明显超过之前。“北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了房住不炒。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求，所以从2023年开始‘小步快走’，已经累计发布了8次政策。”
当下，房地产市场从以前的投资投机比例高转变，交易行为主要依据供求关系、房地产前景和对未来房价预期进行。张大伟认为，在这样的市场背景下，过去以紧缩、抑制需求为主的调控政策，应该逐步退出，这已经是必然趋势。从全国看，目前只剩个位数城市还有限购政策。
中指研究院市场研究总监陈文静则认为，从市场的角度来看，今年以来，北京房地产市场整体保持平稳运行态势，新房市场有一定调整压力，二手房市场活跃度相对较高，4月二手房成交量超1.3万套，本次政策落地执行有利于五环外市场进一步活跃。她预计，当前北京限购政策仍较为严格，未来北京针对不同人群、不同面积段、不同区域的限购政策仍有优化预期，同时降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面也具备优化空间。?
天津新政“引流”，京津冀购房同权
4月30日，北京市与天津市来了一场“梦幻联动”。当天，天津市住房乡建设委等三部门印发了《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，这一新政主要从四个方面整房地产调控政策，其中与北京相关的一条为：北京市、河北省户籍居民和就业人员在津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。
天津市购房的外地人占比很高，也是天津挖掘购房需求的焦点之一。根据《中国城房产报》援引贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》，天津购房客群中，非本地客户占比约63%，这些购房人主要来自北京、河北、山东等周边省份。另外，根据克而瑞的数据，教育资源拉动下，6成外地人来天津置业，2023年天津市人口净增长4万人。
针对北京市、河北省就业人员在天津购买住房的政策，中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙表示，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享，预计天津市内六区二手房市场将有所回升，有利于稳定市场预期。
易居研究院研究总监严跃进也分析称，此政策颇实际上是限购放宽的重要体现，有助于加快周边区域到天津购房，因此颇受市场关注。
针对天津市民，天津市楼市新政也有多项松绑举措，进一步释放改善型住房需求。天津市住房城乡建设委等三部门印发的《关于进一步优化房地产调控政策的通知》显示，天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。另外，居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁(含)以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
《通知》还提出，天津将继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。
2024年天津市的楼市“小阳春”不太理想，进一步推动天津释放购房潜力。据诸葛数据研究中心监测数据，今年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。此外，结合诸葛数据研究中心建立市场先行指标情绪指数来看，3月天津市场情绪指数为-0.92，较上月下降0.03，位于市场低迷区间，处于近年来低位水平。
市场信心不足的情况下，去库存也伴随着以价换量。克而瑞数据显示，3月份，天津市内六区中，河西、河北、河东等多区域的项目出现“降价潮”，以价换量完成一季度指标。?
牛晓蕙则认为，目前房地产市场供求关系发生重大变化，改善性住房需求为新房市场关键支撑。2023年以来，天津市的改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中4成为首次购房的刚性需求，6成为改善需求，其中面积改善占比达25.6%，此类客群平均由84.3平方米改善为124.9平方米的住房。
新政持续加码，去库存最要紧
就在北京、天津出台楼市松绑政策的当天，中共中央政治局会议召开，提出要继续坚持因城施策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
无论是是从中央政治局会议还是从北京、天津的新政来看，去库存都是不可忽视的关键。严跃进表示，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是二手房挂牌量激增，背后折射出的问题是“不好卖”，此类问题涉及到成千上万的居民家庭换房。从消化存量房产的角度看，接下来要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”的工作。
上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》分析称，一线城市库存环同比都出现上升，原因有三：一是因为一线城市预售政策总体放开，新盘入市节奏明显加快。二是一线城市的房企总体健康，企业资金到位状况好，供货能力充足有保障，房源供给更充足。三是一线城市市区和近郊区销售总体还可以，但远郊区的项目销售状况比较差，客观上会使得部分库存指标拉升。?
北京市五环外商品房可“加购”的政策更有针对性。中原地产研究院统计数据显示，目前北京大约80%的新建商品房房源成交在集中五环外，上述新政策推出后，这部分商品房预期将增加很多需求，政策非常利好北京郊区物业，特别是改善物业。对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，北京针对库存压力大、价格下跌明显的区域，在去化库存的同时，释放多套房购置的资格，将高度集中在中心区的购房需求转移至外围，实现人口疏解的同时，将部分产业、就业也疏导出去。?
他进一步表示，中心区的限购政策预计短期内不会解除。一方面，房住不炒仍是顶层设计，另一方面，住房政策主要解决刚需和改善型住房需求，导向合理住房消费，包括存量交易和盘活，不希望资金和资源再次大规模进入地产，导致未来供求关系失衡。
为了去库存，全国都在进行新一轮的政策调整。张大伟表示，救市政策再次进入高潮期，4月以来，全国各地楼市动作不断，给购房需求减负、松绑限购增加购房群体的政策也不断出台，主要包括新一二线城市走向全面解除限购、降低房贷利率（含LPR调降）、公积金政策宽松、部分城市推出了“以旧换新”政策等。他判断，只要市场还没稳定，北京等城市还会继续出台政策。